Hace unos días tuve la oportunidad de asistir a unas jornadas profesionales del sector
inmobiliario en las que se habló, entre otras muchas cuestiones, de vivienda,
arrendamientos, mediación, seguridad jurídica y de los continuos cambios normativos
que estamos viviendo.
Durante la clausura, Paloma Martín Martín, presidenta de la Comisión de Vivienda y
Agenda Urbana del Senado, hizo una reflexión que me pareció especialmente
interesante y que me ha llevado a escribir este artículo.
Cuando un político adopta una medida legislativa, una de sus principales
responsabilidades debería ser analizar sus posibles consecuencias.
Parece una obviedad. Pero quizá convenga recordarla.
La vivienda es demasiado importante para legislarla con prisas
La vivienda no es una cuestión menor. El artículo 47 de nuestra Constitución reconoce
el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y
encomienda a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacerlo
efectivo.
Al mismo tiempo, nuestra Constitución reconoce en su artículo 33 el derecho a la
propiedad privada.
Ambos forman parte de nuestro marco constitucional y cualquier política seria de
vivienda debe buscar un equilibrio entre ellos.
Precisamente por la enorme importancia social y económica de la vivienda, creo que
debemos preguntarnos si estamos utilizando siempre los instrumentos legislativos
más adecuados para regularla.
El artículo 86 de la Constitución establece que el Gobierno puede dictar decretos-leyes
“en caso de extraordinaria y urgente necesidad”.
Es decir, estamos ante un instrumento excepcional, concebido constitucionalmente
para responder a situaciones que requieren una actuación inmediata.
Y aquí está la cuestión que me preocupa.
Cuando utilizamos reiteradamente instrumentos de urgencia para introducir
modificaciones relevantes en materias estructurales como la vivienda, reducimos el
espacio para algo fundamental: analizar, debatir, escuchar, corregir y medir las
consecuencias de aquello que estamos legislando.
Una ley necesita tiempo para ser una buena ley
El procedimiento legislativo ordinario puede resultar más lento. Evidentemente.
Pero esa lentitud no siempre es un defecto.
Durante la tramitación parlamentaria de una ley existe la posibilidad de debatir su
contenido, presentar enmiendas, escuchar posiciones diferentes, corregir aspectos
técnicamente mejorables y alcanzar acuerdos.
Ese proceso puede parecer incómodo o excesivamente largo, pero cumple una función
esencial: intentar que la norma que finalmente llega al ciudadano sea lo más clara,
estable y segura posible.
Porque una ley no termina cuando se publica en el BOE.
Ahí es precisamente cuando empieza.
A partir de ese momento hay ciudadanos, familias, propietarios, inquilinos, empresas y
profesionales que tienen que tomar decisiones basándose en ella.
Y cada decisión legislativa tiene consecuencias.
Hoy entra en vigor. Mañana deja de estarlo.
En las últimas semanas hemos vuelto a comprobar hasta qué punto esta forma de
legislar puede generar incertidumbre.
Se aprueban mediante real decreto-ley medidas que afectan directamente al mercado
de la vivienda. Se publican. Entran en vigor.
Los ciudadanos y los profesionales comenzamos a estudiar cómo debemos aplicarlas.
Y poco después el Congreso de los Diputados no las convalida.
La norma desaparece.
Independientemente de que estemos de acuerdo o no con el contenido concreto de
esas medidas, creo que deberíamos preguntarnos si esta dinámica es razonable para
regular un sector tan importante.
No es una cuestión de izquierda ni de derecha.
Es una cuestión de responsabilidad legislativa y seguridad jurídica.
La vivienda necesita políticas estables y normas que hayan sido suficientemente
estudiadas antes de llegar al ciudadano.
¿Qué ocurre cuando las reglas cambian constantemente?
Quienes trabajamos diariamente en el mercado inmobiliario vemos algo que desde un
despacho quizá sea más difícil apreciar: cuando las reglas cambian continuamente, las
personas empiezan a desconfiar.
Un propietario duda sobre si alquilar. Un inversor aplaza una decisión. Un comprador
no sabe qué normativa encontrará dentro de unos meses. Un profesional tiene que
explicar hoy una norma que quizá mañana ya no exista.
Y todo eso acaba trasladándose al mercado.
Por eso considero que antes de aprobar cualquier medida en materia de vivienda
deberíamos hacernos una pregunta muy sencilla:
¿Hemos estudiado suficientemente qué consecuencias puede producir?
No solamente qué problema queremos solucionar, sino qué nuevos problemas
podemos generar intentando solucionarlo.
España y la protección de la propiedad privada
Precisamente durante aquellas jornadas conocí un dato que me hizo reflexionar.
El Índice Internacional de Derechos de Propiedad 2024 sitúa a España en el puesto 22
entre los 37 países de la OCDE incluidos en el análisis en protección de los derechos
de propiedad.
El dato adquiere todavía más interés cuando observamos qué países aparecen en las
primeras posiciones.
Son economías como Finlandia, Dinamarca, Países Bajos, Luxemburgo, Suecia, Nueva
Zelanda, Australia, Noruega, Alemania o Suiza.
Países que, con modelos políticos y sociales diferentes entre sí, tienen algo importante
en común: instituciones sólidas y elevados niveles de protección de los derechos de
propiedad.
El propio análisis internacional muestra una asociación entre una mayor protección de
los derechos de propiedad y mejores indicadores de desarrollo económico.
Esto no significa que proteger la propiedad privada resuelva por sí solo los problemas
económicos de un país ni que exista una relación automática de causa y efecto.
Pero sí debería hacernos reflexionar.
Si los países con instituciones más sólidas trabajan para proporcionar seguridad
jurídica y proteger adecuadamente los derechos de propiedad, quizá España debería
preguntarse si introducir cada vez más incertidumbre sobre esos derechos es el
camino adecuado.
Proteger al inquilino no exige desproteger al propietario
Creo que aquí hemos cometido otro error importante en el debate sobre vivienda:
enfrentar intereses que necesariamente tienen que convivir.
Defender el derecho a una vivienda digna no significa estar contra el propietario.
Y defender la propiedad privada no significa estar contra el inquilino.
Necesitamos propietarios que quieran poner viviendas en alquiler. Necesitamos
inquilinos que puedan acceder a ellas en condiciones razonables. Necesitamos
inversión que aumente la oferta. Necesitamos vivienda pública. Necesitamos
seguridad jurídica.
Y, especialmente, necesitamos políticas que permanezcan el tiempo suficiente como
para poder comprobar si funcionan.
Porque difícilmente podremos solucionar un problema estructural modificando
continuamente sus reglas.
Legislar también es asumir responsabilidad
Llevo muchos años trabajando en el sector inmobiliario y he visto pasar distintas
etapas, gobiernos y regulaciones.
Por eso mi reflexión no pretende señalar a unas siglas políticas concretas.
Es mucho más sencilla.
Legislar es asumir una enorme responsabilidad.
Y cuanto más importante sea la materia sobre la que se legisla, mayor debería ser esa
responsabilidad.
La vivienda afecta al patrimonio de las familias, a los jóvenes que intentan
independizarse, a quienes necesitan alquilar, a quienes han invertido sus ahorros en
una propiedad y también al funcionamiento de una parte importantísima de nuestra
economía.
Una materia así necesita reflexión, diálogo, análisis y estabilidad.
Los instrumentos constitucionales de extraordinaria y urgente necesidad existen y son
necesarios cuando concurren esas circunstancias.
Pero convertir la urgencia en la forma habitual de abordar problemas estructurales
merece, como mínimo, una reflexión:
¿Y si parte del problema de la vivienda no estuviera solamente en las normas que aprobamos, sino también en como las aprobamos?